Από τις διατάξεις των άρθρων 496, 498 § 1, 1033, 1192 § 1, 1194 και 1198 ΑΚ προκύπτει με σαφήνεια, ότι, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου λόγω δωρεάς, εκτός των άλλων απαιτείται συμφωνία δωρητή και δωρεοδόχου με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή αυτής και ότι κτήση της κυριότητας στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο επέρχεται από και δια της μεταγραφής (ΑΠ 1824/ 2001 ΕλΔ 43.1381, Εφθεσ 1762/2003 ό.π.).
Επομένως, χωρίς τη μεταγραφή ή με άκυρη μεταγραφή λόγω ουσιωδών ελλείψεων, δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα σ` αυτόν που έγινε η μεταβίβαση, ο οποίος, απλά έχει ενοχικό δικαίωμα για παράδοση του πράγματος, καθόσον η μεταγραφή ενός τίτλου δεν νομιμοποιεί και δεν θεραπεύει έναν άκυρο τίτλο (ΕφΑΘ 1491/2003 ΕλΔ 2004.890).
Η κυριότητα παραμένει σ` αυτόν που μεταβίβασε, ο οποίος έχει εξουσία διάθεσης του πράγματος (ΕφΑΘ 7157/ 1995 ΕλΔ 37.1089, Γ. Μπαλής, ΕμπρΔ, § 190). Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει, ότι, μόνη η μεταγραφή, που δεν είναι δικαιοπραξία, αλλά πράξη της δημόσιας αρχής πραγματοποιούσα την αρχή της δημοσιότητας, δεν δημιουργεί δικαίωμα, ούτε επιφέρει μεταβίβαση της κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, αλλά συνιστά μια από τις προϋποθέσεις της μεταβιβάσεως αυτής, προς τον σκοπό εξασφαλίσεως της δυνατότητας σε κάθε ενδιαφερόμενο, να γνωρίζει την ύπαρξη και το περιεχόμενο αυτής (ΑΠ 1987/2008 Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ).
Για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου με σύμβαση, απαιτείται, εκτός από την μεταγραφή αυτής, ο μεταβιβάζων να είναι κύριος του πράγματος, κατά το χρόνο της μεταγραφής, η δε ακυρότητα της μεταγραφής δεν επιδρά στο κύρος της μεταγραφόμενης δικαιοπραξίας, αλλά απαιτείται να κηρυχθεί η τελευταία άκυρη, εφόσον συντρέχουν οι προς τούτο απαιτούμενοι λόγοι, οπότε, με επιμέλεια του διαδίκου που πέτυχε αυτό, σημειώνεται στο περιθώριο της μεταγραφής της δικαιοπραξίας κατ` άρθρο 1202 ΑΚ. Η άκυρη δε μεταγραφή, θεωρείται ως μη γενόμενη, χωρίς να απαιτείται να κηρυχθεί άκυρη με δικαστική απόφαση.
Δεν αποκλείεται όμως, υπό τους όρους του άρθρου 70 ΚΠολΔ, να ζητηθεί με αναγνωριστική αγωγή, από τον επικαλούμενο έννομο συμφέρον, η από το δικαστήριο αναγνώριση ή διαπίστωση της ακυρότητας ή αντίθετα του κύρους της μεταγραφής χωρίς, ρητά, να κηρύσσεται άκυρη αυτή, καθόσον δεν υπάγεται στη δικαιοδοσία των τακτικών δικαστηρίων να προβαίνουν σε ακύρωση πράξεων διοικητικών αρχών, όπως είναι, κατά τα προεκτεθέντα, η μεταγραφή.
Για την άσκηση, όμως, της για αναγνώριση της ακυρότητας της μεταγραφής στις πιο πάνω περιπτώσεις αγωγής, απαιτείται έννομο συμφέρον, το οποίο, ειδικά στην προκειμένη περίπτωση, ταυτιζόμενο με το, στο ακίνητο δικαίωμα κυριότητας, υφίσταται, ιδίως, όταν η ύπαρξη αυτού είναι αβέβαιη ή αμφίβολη ή αμφισβητούμενη ή όταν υπάρχει ισχυρισμός περί δικαιώματος μη υφισταμένου (ΑΠ 1987/2008 Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ) από μέρους του μεταγράψαντος αυτοδίκαια, άκυρη σύμβαση.
Εξάλλου, σε αντίθεση με ό,τι ισχύει για την υποθήκη (άρθρα 1324,1327 και 1329 ΑΚ), από καμία διάταξη του ΑΚ ή του ΚΠολΔ, ούτε και από αυτή του άρθ. 791 ΚΠολΔ παρέχεται στα πολιτικά δικαστήρια η εξουσία να διατάξουν την διαγραφή, τυχόν παράνομης εγγραφής στα βιβλία μεταγραφών, αφού η εγγραφή πράξεων στα βιβλία μεταγραφών είναι διοικητική πράξη και τα δικαστήρια δεν έχουν εξουσία να ακυρώσουν αυτήν (ΑΠ 1987/2008 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ό.π, ΕΑ 3569/1998 ΕλΔ 1998.1391, ΕΑ 3673/1990 ΕλΔ 33 σελ. 903, Εφ 7467/1976 ΝοΒ 25.757, Εφθεσ 673/1990 Αρμ. 1990.634).
Για την ακύρωση, δηλαδή, εγγραφής που έγινε στα βιβλία μεταγραφών, πρέπει να εφαρμοσθεί η διάταξη του άρθ. 1202 ΑΚ, κατά την οποία, εάν κηρύχθηκε άκυρη, με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, δικαιοπραξία που έχει μεταγραφεί, αυτό σημειώνεται με επιμέλεια του διαδίκου, ο οποίος πέτυχε την αναγνώριση της ακυρότητας στο περιθώριο της δικαιοπραξίας που μεταγράφηκε και ακυρώθηκε, ο διάδικος δε αυτός ενέχεται έναντι εκείνου που ζημιώθηκε για κάθε ζημία από την παράλειψη (ΕφΑΘ 7467/1976 ΝοΒ 25.757).
Από τη διάταξη αυτή, σε αντίθεση με εκείνες των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ, που αναφέρονται στις ακυρώσιμες, εξαιτίας πλάνης, απάτης ή απειλής συμβάσεις, και σε συσχετισμό με την διάταξη του άρθρου 180 ίδιου κώδικα, σύμφωνα με την οποία η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σα να μην έγινε, συνάγεται, ότι η μεταγραφή μιας άκυρης δικαιοπραξίας δεν παράγει έννομα αποτελέσματα, αφού μ` αυτή, που είναι μέσο δημοσιότητας της μεταγραφόμενης πράξεως και συνιστά πράξη δημόσιας αρχής που επιστεγάζει δικαιοπραξία ιδιωτικού δικαίου, δεν καθαίρονται τα εγκείμενα στην πράξη και επιφέροντα την ακυρότητα της τυχόν ελαττώματα, ούτε εκείνη εγγυάται το έγκυρο της πράξης.
Όμως, η έκθεση σε κινδύνους των καλόπιστων τρίτων από τη δημοσιότητα των βιβλίων μεταγραφών και την πίστη που δίνουν εκείνοι στις υφιστάμενες σ` αυτά εγγραφές επέβαλε τη θέσπιση της παραπάνω διάταξης του άρθρου 1202 ΑΚ, με την οποία σκοπείται ο περιορισμός των κινδύνων αυτών με την αναγραφή στο περιθώριο της μεταγραμμένης δικαιοπραξίας της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, με την οποία αναγνωρίστηκε η ακυρότητα της δικαιοπραξίας αυτής.
Από τη διατύπωση της διάταξης αυτής και τις προϋποθέσεις που απαιτεί η εφαρμογή της συνάγεται, ότι ο αρμόδιος Υποθηκοφύλακας, εφόσον έχουν μεταγραφεί νομότυπα δικαιοπραξίες, έστω και άκυρες, δεν έχει διαγνωστική εξουσία (η οποία στην περίπτωση αυτή ανήκει μόνο στο δικαστήριο, μετ` άσκηση αναγνωριστικής αγωγής από εκείνον που έχει έννομο προς τούτο συμφέρον) να ερευνήσει και να κρίνει, αν είναι άκυρες οι μεταγραμμένες, νομότυπα, πράξεις και, στην συνέχεια, να ενεργήσει αυτεπάγγελτα τη σχετικά σημείωση στο περιθώριο αυτών.
Από τις διατάξεις των παραπάνω άρθρων προκύπτει ότι: α) οι εμπράγματες δικαιοπραξίες για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου είναι αιτιώδεις και το κύρος τους εξαρτάται από την ύπαρξη και το κύρος της υποσχετικής δικαιοπραξίας που αποτελεί την αιτία, τον έμμεσο νομικό σκοπό για τον οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα. Η ισχυρή αιτία πρέπει να υπάρχει κατά την κατάρτιση της εμπράγματης δικαιοπραξίας, η τυχόν δε μεταγενέστερη άρση αυτής (ακύρωση, υπαναχώρηση κλπ.), δεν επιφέρει αναδρομική ανατροπή των έννομων συνεπειών της εμπράγματης δικαιοπραξίας, αλλά αυτός που απέκτησε την κυριότητα, ο οποίος παραμένει κύριος του ακινήτου, υποχρεούται να αναμεταβιβάσει την κυριότητα στον δικαιοδότη του κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, ακριβώς γιατί έχει εκλείψει η αιτία που δικαιολογεί τη διατήρηση της κυριότητας στο πρόσωπο του (Γεωργιάδη – Σταθόπουλο, Εμπρ.Δ. Εισ.Παρατ. άρθρα 1033-1903, αρ. 37, ΕνοχΔ, άρθρο 904, αρ. 93, σελ. 626),
β) για να είναι έγκυρες οι εμπράγματες δικαιοπραξίες για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου, πρέπει αυτός που μεταβιβάζει το ακίνητο να είναι κύριος αυτού κατά το χρόνο της μεταγραφής (ΑΠ 888/1977 ΝοΒ 26.703),
γ) η σημείωση στα οικεία βιβλία μεταγραφών της τελεσίδικης απόφασης, η οποία αναγνωρίζει (κηρύσσει) την ακυρότητα δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση κυριότητας ή συγκυριότητας ακινήτου που είχε μεταγραφεί, δεν συνεπάγεται ανατροπή των αποτελεσμάτων της άκυρης δικαιοπραξίας, αφού τέτοια αποτελέσματα δεν είχαν επέλθει, κατά τον νόμο (άρθρο 180 του ΑΚ), αλλά γίνεται προκειμένου να έχουν οι τρίτοι δυνατότητα ενημέρωσης, η δε παράλειψη της σημείωσης της έχει ως μόνη συνέπεια την ενοχική ευθύνη του διαδίκου, που πέτυχε την έκδοση της, να αποζημιώσει τον τρίτο που ζημιώθηκε από τη σχετική παράλειψη (βλ. και Γεωργιάδη – Σταθόπουλο, ΕμπρΔ, άρθρο 1202, σελ. 261 επ.) και
δ) η αναδρομική ανατροπή των αποτελεσμάτων δικαιοπραξίας που έχει μεταγραφεί, από τη σημείωση της τελεσίδικης ακυρωτικής απόφασης στα βιβλία μεταγραφών, αναφέρεται, μόνο, στις δικαιοπραξίες που έχουν συναφθεί από πλάνη ή με απάτη ή απειλή (ακυρώσιμες) και όχι στις αυτοδίκαια άκυρες δικαιοπραξίες (555/2010ΕφΑθ).